Die Leibrente ist die ältes­te Form der Alterssicherung. Bei der Leibrente werden etwa Immobilien, Gewerbebetriebe oder Bauernhöfe gegen eine lebenslange Geldleistung (zum Beispiel monatliche Rente) verkauft.

Jahrhundertelang war es üblich, dass Handwerker oder Landwirte ihre Betriebe auf die Kinder über­trugen, die im Gegenzug dafür die Versorgung der Eltern übernah­men. Erst im Laufe des 20. Jahr­hunderts verlor die Leibrente in Deutschland an Bedeutung. Doch ist anzunehmen, dass aufgrund der demografischen Entwicklung und der damit zusammenhängen­den Rentenproblematik die Leib­rente wieder aufleben wird.

Der Unterschied zum klassischen Immobilienverkauf liegt im We­sentlichen in den Zahlungsmo­dalitäten. Statt Einmalzahlung erfolgt eine Abzahlung in monat­lichen Raten. Man kann sich die Leibrente wie einen Auszahlungs­plan vorstellen. Das Geld steckt in der Immobilie und wird verzinst, Rate für Rate, durch den Käufer „ausgezahlt“. Gleichzeitig kann der Verkäufer vereinbaren, dass er die Immobilie weiterhin, entwe­der bis zu einem bestimmten Alter oder lebenslang, bewohnt.

Zudem wird häufig auch eine so­fortige oder spätere Anzahlung oder der Eintritt in bestehende Hypotheken festgelegt. Die ge­naue Ermittlung der Leibrente erfolgt nach versicherungsmathe­matischen Grundsätzen und auf­grund von Leibrentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes. Der Vorteil für Käufer und Verkäufer liegt darin, dass beide Parteien völlig frei in der Gestaltung des vertraglichen Verhältnisses sind.

Da keine Bank den Kaufpreis fi­nanziert, kommen auch Kaufinte­ressenten infrage, die sich unter normalen Umständen eine Immo­bilie (noch) nicht leisten könnten. Für den Verkäufer ist es oft von besonderem Vorteil, dass er oder sie in der Immobilie wohnen blei­ben kann und trotzdem schon die Kaufpreisraten bezieht.

Viele Rentner müssen mit einer schmalen Rente auskommen, ver­fügen aber gleichzeitig über Immo­bilienvermögen, für das sie jahr­zehntelang auf vieles verzichtet haben. Nun ist die Immobilie zwar bezahlt, aber das Geld ist in der Im­mobilie gebunden. Leib- und Zeit­renten bieten in diesem Fall eine interessante Lösung.

Kerngedanke der Leibrente ist die Möglichkeit, den Wert der Immobi­lien „rückwärts zu tilgen“. Während man beim Kauf der Immobilie einen Kredit von der Bank erhalten hat, den man dann jahrelang abzahl­te, gilt es nun, dieses Vermögen in ähnlichen Raten wieder aufzulö­sen.

Hinzu kommt die Situation, dass das Durchschnittsalter der Erben­generation derzeit bei Mitte 50 liegt. In dieser Lebensphase ver­fügen die meisten Erben längst über eigenes Immobilieneigentum und können mit dem Haus der El­tern nicht mehr viel anfangen. Die ursprüngliche Absicht, die nach­folgende Generation zu versorgen und materiell gut auszustatten, geht an ihrer Lebenswirklichkeit meist vorbei. Stattdessen sind es die zukünftigen Erblasser, die ihr Geld in der selbstgenutzten Immo­bilie blockiert haben und gleichzei­tig von einer schmalen Rente leben müssen.

Eine Rentnerin bewohnt ein Haus mit großzügigem Garten. Da sie keine Erben hat und noch einige Reisen unternehmen möchte, ent­schließt sie sich, das Haus zum Kauf gegen Leibrente anzubieten. Mit dem Käufer wird folgende Re­gelung getroffen:

Der Käufer wird sofort Eigentü­mer der Immobilie.

Die Rentnerin erhält eine ein­malige Zahlung von 20.000 Euro und anschließend monat­lich eine Rente von 1.000 Euro. Die Rentnerin behält das Wohn­recht in der Immobilie, während sich der neue Eigentümer um den Erhalt der Immobilie küm­mert.

Nach einem Zeitraum von fünf Jahren ist es der Rentnerin frei­gestellt, ob sie das Haus weiter bewohnen oder in eine kleine­re Wohnung oder ein Senio­renheim umziehen möchte. Da das Haus dann für den neu­en Eigentümer zur Verfügung steht, erhöht sich die monat­liche Rente um den Wert des bisherigen Wohnrechts. Die Rentnerin bezieht nun 1.800 Euro Rente statt 1.000 Euro.

In diesem Beispiel wird der Kauf­preis abzüglich weiterer Leistun­gen auf die vom Statistischen Bun­desamt ermittelte durchschnittliche Lebenserwartung verteilt. Die mo­natliche Zahlung ergibt sich dann aus der Umrechnung des aktuellen Immobilienwerts in eine Rente.

Der ursprüngliche Eigentümer übernimmt quasi die Rolle der Bank und erhält vom neuen Eigen­tümer Zinsen entsprechend dem langfristigen Anlagezinssatz auf den jeweils noch ausstehenden Kaufpreisanteil. Zusätzlich sollte die Leibrente an den Verbraucher­preisindex in Deutschland gekop­pelt werden.

Weiterhin sollte dem Sicherungs­bedürfnis des Verkäufers Rech­nung getragen werden, da der Käufer mit Abschluss des notari­ellen Kaufvertrags rechtlicher Ei­gentümer wird. Die Leibrente und das Wohnrecht werden im Grund­buch eingetragen. Die Leibrente sichert dem Verkäufer wieder­kehrende Leistungen (Rente) aus dem Grundstück oder Haus zu. Der Käufer haftet persönlich für die Leibrente, das heißt, nicht nur mit der Immobilie, sondern mit sei­nem gesamten übrigen Vermögen. Sollte das Grundstück verkauft werden, so muss der neue Käufer

an Stelle des vorigen die Renten­zahlungspflicht erfüllen. Ein even­tueller Weiterverkauf durch den neuen Eigentümer kann grundsätz­lich nicht verhindert werden.

Allerdings kann man sich ein Vor­kaufsrecht für diesen Fall eintra­gen lassen. Außerdem kann die Eintragung einer Grundschuld und Unterwerfung unter die so­fortige Zwangsvollstreckung, z. B. bei zweimaliger Nichtzahlung der Rente, vereinbart werden. Ebenso kann für bestimmte Fälle eine Rück­übertragung der Immobilie festge­legt werden. Um die Werterhaltung der Immobilie zu gewährleisten, sollten auch über Renovierungen, Sanierungen etc. Vereinbarungen getroffen werden.

Für den Käufer ist eine Leibrenten­vereinbarung stets attraktiver als eine Finanzierung über die Bank, da Höhe und Zeitpunkt einer even­tuellen Einmalzahlung frei verhan­delbar sind und sich die Zinsen in der Regel am langfristigen Geldan­lagezins orientieren. Somit ist die Leibrente günstiger und flexibler als ein Bankdarlehen.

Für Verkäufer kann es interessant sein, dass durch die Ansprache ei­ner breiteren Käuferschicht, eine Immobilie, die sonst lange auf einen Käufer wartet oder stark unter Wert verkauft werden müsste, schneller oder angemessener verkauft wer­den kann. Durch die Zahlung der Leibrente bis zum Tod, kann sich der Verkäufer für den Rest seines Lebens einen Teil seines Einkom­mens inflationsgeschützt sichern. Gleichzeitig kann er – sofern
ge­wünscht – in seiner Immobilie woh­nen bleiben.